租賃權具有債權物權化特征，承租人可以突破與出租人之間的合同相對性對買受人、申請執(zhí)行人主張權利，即“買賣不破租賃”規(guī)則同樣適用于執(zhí)行程序。租賃作為市場規(guī)則下的常見模式，為防范實務中虛假租賃關系阻礙執(zhí)行效率，平衡承租人和申請執(zhí)行人的利益保護，有必要從程序和實體方面厘清“買賣不破租賃”規(guī)則在執(zhí)行程序中的適用及證明標準。
行為異議與標的異議的路徑選擇
執(zhí)行程序規(guī)范散見于多部司法解釋及地方高級人民法院會議紀要之中，有關租賃權排除執(zhí)行的程序適用缺乏明確指引和統(tǒng)一認識。實踐中，部分法院將承租人提出的帶租拍賣主張視為行為異議，依照民事訴訟法第236條規(guī)定，采用異議程序及復議的處理方式，實際上混淆了程序性權利和實體性權利的區(qū)別，弱化了對租賃權的保護。承租人在執(zhí)行程序中提出租賃權排除執(zhí)行，可以理解為其對實體權益的聲明，法院應采用異議程序及異議之訴的處理方式。有學者主張案外人基于其享有的、足以阻卻執(zhí)行的實體性權利提出異議，且該異議的直接目的在于排除對特定執(zhí)行標的物的強制執(zhí)行措施時，該異議即構(gòu)成案外人實體異議。
依據(jù)《最高人民法院關于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第310條、第311條規(guī)定，執(zhí)行異議之訴的核心在于比較申請執(zhí)行人與案外人的權益保護順位。有學者表示，如案外人基于實體權利具有對抗執(zhí)行的正當基礎，足以形成優(yōu)于申請執(zhí)行人債權的法律地位，且不存在民法典等實體法規(guī)定需服從強制執(zhí)行的法定事由時，即便該權利未被歸類為典型物權，仍應基于權利保護的必要性原則，承認其提起執(zhí)行異議之訴的適格性。綜上，現(xiàn)階段應當在法規(guī)范認識上統(tǒng)一“買賣不破租賃”規(guī)則在程序方面的適用路徑，按照異議程序和異議之訴的方式處理，最大限度保障當事人的實體權益，實現(xiàn)類案同判、維護司法權威。
租賃權排除執(zhí)行的證明標準
在前述明確執(zhí)行程序中應實體審查租賃權異議的前提下，下文通過分析租賃權的性質(zhì)，探究租賃權排除執(zhí)行的法律基礎，結(jié)合執(zhí)行程序中對“買賣不破租賃”規(guī)則的不同處理思路，進而提出三要件的審查標準，對現(xiàn)行裁判標準的理解予以有益補充，以期有效平衡申請執(zhí)行人與承租人的權益保護，防范虛假訴訟，提升司法效率。
實體法上的規(guī)則理解。從維護交易安全、保護財產(chǎn)權利的角度來看，物權的對世效力需要以特定的外觀進行公示，如不動產(chǎn)的登記、動產(chǎn)的占有。如前所述，租賃權具有一定物權化的表征，在房產(chǎn)買賣以及執(zhí)行程序中應注重對承租人的權益保護，但權益保護的前提應是租賃權符合法律所規(guī)定的要件。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第31條，可總結(jié)出租賃權得以排除執(zhí)行需滿足三個要件：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面合同；二是在人民法院查封之前已占有使用執(zhí)行標的；三是受保護的期限為租賃期內(nèi)。
就第一個要件而言，司法實踐中，絕大多數(shù)承租人向法院提交的租賃合同效力不存在爭議，個別以租抵債及名為租賃合同、實為買賣合同等情形除外。法院審查的重點在于租賃合同是否于法院查封前簽訂，對此應根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，將證明責任分配給提出異議的承租人，由其提供租賃合同訂立節(jié)點的相應憑證，而非徑行予以確認，防范當事人為規(guī)避執(zhí)行而惡意串通。以承租人對抗抵押權人的主張為例，有學者認為單純依據(jù)抵押合同與租賃合同的訂立時間先后順序來確定權利優(yōu)先順位，此種認定方法存在明顯的制度缺陷，可能誘發(fā)道德風險。
就第二個要件而言，一方面，占有使用并非狹義地要求承租人自行居住在案涉執(zhí)行標的，僅要求其在法律上享有占有使用的權能即可，如承租人雖未實際居住，但已在法院查封前接收執(zhí)行標的，或已將執(zhí)行標的對外轉(zhuǎn)租等，均可認定其已對執(zhí)行標的占有使用。另一方面，從防范虛假訴訟、保障申請執(zhí)行人的合法權益出發(fā)，法院對占有使用的審查應當達到高度蓋然性的標準，在承租人提供了執(zhí)行標的交接手續(xù)等書面材料的情況下，應進一步結(jié)合租金支付情況及物業(yè)、水電等費用的繳納情況，綜合認定承租人是否已在法院查封前占有使用執(zhí)行標的。
就第三個要件而言，承租人提起排除執(zhí)行的請求本質(zhì)上并非終止全部的執(zhí)行程序，而是請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有執(zhí)行標的，該種排除執(zhí)行請求并不影響執(zhí)行法院對執(zhí)行標的實施拍賣、以物抵債等處分行為。承租人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用執(zhí)行標的，租賃期應當如何認定是平衡承租人與申請執(zhí)行人權益保護的關鍵，亦是司法審判中的難點。有學者主張唯有厘定債權保護與排除執(zhí)行的法律規(guī)則，方可穩(wěn)定當事人對執(zhí)行程序和訴訟程序的正向期待。
關于租賃期的既有認定。實務中，部分法院對租賃期的爭議不單獨處理，而對租賃關系真?zhèn)芜M行整體認定，繼而判斷承租人是否享有租賃權。如（2020）蘇0412民初3161號判決認為：“某紅公司提交的其與某力公司簽訂的20年租期的租賃協(xié)議的真實性無法確認，對其據(jù)此主張的租賃關系不予認定，理由為：第一，某紅公司提供的租賃協(xié)議，合同落款處無經(jīng)辦人簽字，無簽訂合同日期，未辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，故并不能確認該租賃關系具體發(fā)生時間是否早于案涉房產(chǎn)抵押時間；第二，根據(jù)某紅公司提供的租賃協(xié)議之約定，租金采取按年結(jié)算的原則，承租人在每年的10月1日前向出租方付清當年租金，但從某紅公司提供的證據(jù)看，某紅公司在不到4年的時間內(nèi)，就支付了幾乎20年全部的租金，租金的支付違反常理；第三，某紅公司提供的證據(jù)均為第三方向某力公司的匯款、支付憑證，而非由某紅公司直接向某力公司支付，且相關銀行記錄及支付憑證中并未顯示第三方代為支付的款項為代付租金，而對于1000余萬元的款項支付，某紅公司也并不能提供其公司相應的原始賬冊及記賬憑證來證明該款系支付某力公司的租金，且某紅公司與某力公司和其他公司均存在關聯(lián)關系，上述支付的款項，并不能排除系關聯(lián)公司之間的關聯(lián)交易或資金往來，故原告提供的相關證據(jù)，并不能證明某紅公司已向某力公司支付了10302458.73元租金的事實。綜上，現(xiàn)有證據(jù)并不能證明某紅公司提供的租賃協(xié)議合法有效，某紅公司依此享有阻止不動產(chǎn)交付的權利，故對于某紅公司要求法院在執(zhí)行案涉房產(chǎn)時保護其租賃權的訴訟請求應予駁回?！鄙鲜霾门兴悸窂慕灰琢晳T、租金支付情況及租賃合同的備案與否，對承租人與被執(zhí)行人之間是否存在真實的租賃關系進行綜合認定，契合《最高人民法院關于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第311條關于舉證責任分配的精神，為司法實踐中判斷承租人的租賃權保護提供了便捷高效的思路。
完善租賃期的證明標準。將租賃期作為租賃權排除執(zhí)行的審查要件之一，并不會加重承租人的負擔，而有助于發(fā)掘法律事實，提升執(zhí)行效率，兼顧承租人與申請執(zhí)行人的權益保護。筆者在中國裁判文書網(wǎng)及法信中檢索關鍵詞發(fā)現(xiàn)此類糾紛中有關租賃期的審查尚未統(tǒng)一法律適用和裁判尺度。筆者提出的三要件判斷標準，有利于查明糾紛中的客觀事實，亦有利于裁判尺度的統(tǒng)一。
具體而言，承租人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用執(zhí)行標的，有關租賃期的舉證責任應當分配給承租人。第一，根據(jù)“誰主張誰舉證”的一般原則，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有執(zhí)行標的，其應對己方的主張?zhí)峁┏浞肿C據(jù)予以證明。第二，從舉證的經(jīng)濟成本和難易程度方面，申請執(zhí)行人并非租賃合同的當事人，其不掌握有關租賃合同簽訂、履行的相關材料，法律不應強人所難；而承租人作為合同當事人，有能力、有義務向法院提交可證明租賃期限的證據(jù)，如締約過程中有關租賃期限的聊天記錄、支付租金憑證中有關租賃期限的備注等。第三，根據(jù)前述權利義務相一致的原則，舉證證明其請求保護的租賃期客觀真實，對承租人而言亦不存在舉證上的困難。城市房地產(chǎn)管理法第54條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！弊赓U合同的備案登記不存在法律及登記機關的障礙。此外，當事人不可自行改動且證明力較強的證據(jù)如郵件往來、聊天記錄等亦應予以認定，但綜合比較證據(jù)保管的成本與便利，備案登記更顯優(yōu)勢。
執(zhí)行中有關轉(zhuǎn)租情形的爭議處理
次承租人能否基于轉(zhuǎn)租合同要求在執(zhí)行程序中對其租賃權予以保護？筆者認為，基于有權利即有救濟之原則，次承租人依據(jù)轉(zhuǎn)租合同而對租賃物享有的占有、使用、收益屬于實體權益，故有權提出予以保護的請求。但應當注意的是，既然轉(zhuǎn)租合同的外延包含于租賃合同，次承租人對租賃物的利用亦外化為承租人的占有形式，故由承租人主張權利更加全面有效，僅在承租人怠于行使權利時，次承租人方可以案外人身份提出，且執(zhí)行法院僅對承租人或次承租人中在先主張的一方處理，而不重復處理，否則有礙申請執(zhí)行人的利益實現(xiàn)，亦浪費司法資源。
綜上，本文結(jié)合租賃權阻卻執(zhí)行的現(xiàn)實案例，從程序和實體方面對現(xiàn)行法規(guī)范進行分析解構(gòu)，完善“買賣不破租賃”規(guī)則的審查標準，以期在執(zhí)行程序中防范虛假訴訟，減少司法資源浪費，實現(xiàn)當事人的權益保護和司法效率之間的有機平衡。
（本文摘自《民主與法制》，作者：呂保鴻系廣西壯族自治區(qū)黨委政法委司法監(jiān)督室副主任，朱微微系南寧市青秀區(qū)人民法院一級法官）
