9月15日，我國住房租賃領(lǐng)域的首部行政法規(guī)《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將正式實(shí)施?！稐l例》對規(guī)范住房租賃活動、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益等等，作出了系統(tǒng)化的制度安排。不僅對促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展具有重要意義，也為推動租購并舉的住房制度提供了法治助力。
住房是事關(guān)民生保障的重大議題。當(dāng)前，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%以上，新增城鎮(zhèn)住房需求中逾三成由租賃渠道解決。然而，住房租賃市場蓬勃發(fā)展的同時，種種失范和侵權(quán)現(xiàn)象也成為民生的痛點(diǎn)，在此背景下，《條例》的頒行可謂正當(dāng)其時。同時應(yīng)當(dāng)看到，《條例》雖然針對住房租賃市場的種種亂象作出了制度性回應(yīng)，但真正考驗(yàn)這部行政法規(guī)的，并非紙面上的立法邏輯是否嚴(yán)謹(jǐn)，而是其與住房租賃市場現(xiàn)實(shí)生態(tài)可預(yù)見的“摩擦”?！稐l例》能否沖破既有的利益鏈條而不被反噬，還面臨著諸多挑戰(zhàn)。
比如，《條例》明確禁止廚房等非居住空間出租用于居住，并要求人均最低租住面積等符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，旨在治理現(xiàn)實(shí)中屢見不鮮的群租房亂象。但群租之所以成為頑疾，是因?yàn)橥瑫r滿足了三方需求，即房東以最小面積換取租金最大化，租客以最低成本獲得居住空間，中介則以房源頻繁周轉(zhuǎn)贏得最多傭金。因而，《條例》的相關(guān)規(guī)定難免遭遇“利益同盟”的強(qiáng)大阻力，引發(fā)“表面合規(guī)、暗地群租”的貓鼠游戲。再比如，《條例》雖然對出租住房設(shè)定了安全環(huán)保等方面的要求，但落實(shí)這些原則性規(guī)定并非易事。以飽受詬病的“甲醛房”為例，甲醛超標(biāo)由誰舉證、檢測費(fèi)用由誰承擔(dān)等等，都需要作出平衡各方利益的規(guī)則設(shè)計(jì)。還有，《條例》明確要求租賃雙方實(shí)名核驗(yàn)，房屋租賃合同強(qiáng)制備案，以治理一房多租、虛假房源等亂象。但現(xiàn)實(shí)中存在大量熟人介紹、現(xiàn)金結(jié)算、不簽合同的“握手交易”，而實(shí)名制、備案要求所帶來的稅費(fèi)等成本，很可能形成“合規(guī)溢價(jià)”，反向刺激住房租賃市場的“地下交易”，進(jìn)一步放大監(jiān)管難度。
要應(yīng)對《條例》落地后的挑戰(zhàn)，首先需要加強(qiáng)相應(yīng)的配套制度建設(shè)，將《條例》諸多原則性的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)化為更加細(xì)化、更具可操作性的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)。以落實(shí)《條例》所規(guī)定的出租住房安全環(huán)保要求為例，有必要進(jìn)一步完善出租住房室內(nèi)裝修的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，并要求出租方定期提交室內(nèi)空氣質(zhì)量等檢測報(bào)告，同時推行租賃住房強(qiáng)制安全責(zé)任險(xiǎn)，以確保承租方合法權(quán)益的賠付不致久拖不決。尤其需要強(qiáng)調(diào)的是，配套制度不僅應(yīng)當(dāng)針對違規(guī)行為引入信用懲戒等聯(lián)動機(jī)制，也需要針對合規(guī)行為提供稅收、融資等方面的優(yōu)惠待遇，進(jìn)而構(gòu)建起正向激勵與剛性約束相融合的制度閉環(huán)，如此才能最大程度地凝聚合規(guī)動力、減少執(zhí)法阻力，推動《條例》的順利實(shí)施。
確?！稐l例》落實(shí)的又一關(guān)鍵是降低監(jiān)管成本、提高執(zhí)法效率?！吧祥T核查”等傳統(tǒng)監(jiān)管模式需要耗費(fèi)巨大的人力、物力，有限的監(jiān)管力量往往難以應(yīng)對龐大的住房租賃市場，而信息、人工智能等新技術(shù)的興起，則為破解這一執(zhí)法困境提供了全新的路徑。比如，通過構(gòu)建住建、市場監(jiān)管、公安等部門的信息共享和聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，能有效避免重復(fù)監(jiān)管、執(zhí)法缺位等問題。再比如，依托住房租賃管理服務(wù)平臺，可要求出租方不定期地上傳戶型圖、實(shí)景視頻等，并由自動識別系統(tǒng)判定是否合規(guī)。通過技術(shù)賦能，既能對群租等現(xiàn)象建立動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，也能為出租方接受監(jiān)管提供方便快捷的通道，調(diào)動其配合監(jiān)管的積極性。
《條例》的出臺，標(biāo)志著住房租賃市場進(jìn)入了法治約束的新階段，但《條例》能否真正發(fā)揮治理效能，還取決于配套細(xì)則的顆粒度、執(zhí)法資源的精準(zhǔn)度、經(jīng)營主體的配合度。只有直面這些挑戰(zhàn)，找到破題之策，讓合規(guī)成本低于違法收益成為常態(tài)，《條例》才能真正落實(shí)到位，守護(hù)住房租賃市場的健康發(fā)展，守護(hù)千萬租房人的安居夢想。
來源：《民主與法制》周刊2025年第33期
